Перспективи та наслідки введення в дію
Закону України "Про ринок земель"
Реформування земельних відносин в Україні здійснюється з 1991 року. Основним принципом, який визначив напрями реформування, стало подолання монополії держави на земельну власність і встановлення багатосуб’єктності права власності на землю.
Але, у зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель, залишається законодавчо заблокованим найбільший сегмент ринку земель – ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення, які становлять 45,7 % від площі держави.
В Україні тимчасово встановлений мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом їх продажу), який обмежує конституційні права власників земельних ділянок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001: “Власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину”.
Мораторій постійно подовжується, навіть не зважаючи на те, що його існування стримує створення цивілізованого земельного ринку та замість вирішення існуючих проблем, призводить до нагромадження нових.
Серед негативних наслідків продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення можна виокремити основні:
1) стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо;
2) концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних професійних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися землеробською роботою;
3) отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину особами, що проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільськогосподарського призначення;
4) блокування процесів створення крупнотоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до СОТ кардинально знижує конкурентоспроможність вітчизняного сільського господарства на світових ринках;
5) зниження інвестиційної привабливості аграрного сектору української економіки, пов’язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.
Необхідність стримування повноцінного включення земель сільськогосподарського призначення у економічний оборот на ринкових засадах багатьма політичними силами обґрунтовується потенційною небезпекою виникнення низки негативних явищ суспільно-економічного характеру, зокрема:
1) Скуповування значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що матиме свої наслідком “обезземелення” селян та утворення “латифундій” латиноамериканського типу з найманими працівниками.
Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою усіх важелів, що передбачені, перш за все, проектом Закону України “Про ринок земель”, яким встановлено обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, діючим Законом України “Про захист економічної конкуренції”, а також завдяки ефективного нагляду за ринком земель з боку Антимонопольного комітету України.
2) Відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану.
Запровадження передбаченої проектом Закону України “Про ринок земель” продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експертної грошової оцінки знижує ризик цього негативного явища, а також може бути додатково зменшений у разі запровадження відстрочення набрання чинності договорами відчуження земельних ділянок із правом кожної зі сторін відмовитись від укладення договору на протязі певного строку.
3) Концентрація значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (комерційних банків) під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача.
Слід підкреслити, що такий ризик буде несуттєвим, оскільки зацікавленість комерційних банків у цьому питанні відсутня, а земельні ділянки, на які звернене стягнення, згідно з чинним законодавством підлягають продажу на прилюдних торгах.
4) Виникнення явища “спекуляції” земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення скуповуватимуться фінансовими спекулянтами із метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зростання вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію.
Цей ризик може бути мінімізованим завдяки внесенню підготовлених змін до Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито” щодо запровадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років з дня укладення договору, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача, в розмірі від 60 відсотків від нормативної грошової оцінки при відчуженні на п‘ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні за перший рік.
5) Неконтрольована зміна цільового призначення та урбанізація сільськогосподарських земель.
Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для містобудівного освоєння землі за останні роки вже зазнали урбанізації та переведені у відповідні категорії земель.
З огляду на нейтралізацію вищезазначених ризиків і враховуючи величезну важливість прийняття Закону України “Про ринок земель” його принциповими завданнями можна вважати:
• законодавче визначення принципів та механізмів державного регулювання ринку земель;
• запровадження механізмів попередження недобросовісних дій суб’єктів ринку земель, пов’язаних із продажем земельних ділянок за заниженими цінами, а також досягненням суб’єктами ринку монопольного (домінуючого) становища;
• деталізацію умов цивільно-правових угод, за якими може здійснюватися відчуження речових прав на земельні ділянки;
• попередження спекулятивних операцій із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Важливу роль в становленні ринку земель сільськогосподарського призначення могло б відіграти створення інституції, яка була б одним із активних учасників земельного ринку. Проводячи на ринку операції купівлі-продажу земельних ділянок, передачі їх в оренду, викупу заставлених ділянок тощо, така установа стала б одним із основних інструментів реалізації державної земельної політики ринковими методами.
Світовий досвід також свідчить, що ефективне державне регулювання сільськогосподарського землекористування в ринкових умовах може успішно здійснюватися на основі спеціалізованої державної установи, яка виконуватиме функції регулятора ринку та власника державних сільськогосподарських земель.
Отже, реалізація Закону України “Про ринок земель” дозволить максимально пришвидшити формування законодавчої бази ринкових земельних відносин; надасть можливість організувати прозорий ринок земельних ділянок державної, комунальної та приватної власності; законодавчо врегулювати питання щодо порядку проведення земельних торгів; подолати негативні наслідки діючого мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення; поліпшити інвестиційний клімат в країні; включення земель сільськогосподарського призначення в економічний обіг дозволить враховувати ціну землі у вартості виробленої в аграрному секторі продукції, визнати роль земель як елемента аграрного виробництва, сприятиме стабільності цін на сільськогосподарську продукцію та встановленню паритетних міжгалузевих відносин між селом та промисловістю.
В розвинених країнах світу земля є заставою під довгострокові, не дорогі кредити для сільськогосподарських підприємств.
Функціонування іпотечного кредитування дозволить залучити в сільське господарство кошти, достатні для фінансування технічного переоснащення сільського господарства і запровадження нових високопродуктивних технологій.
Тому зараз доопрацювання та подання на розгляд парламенту проекту закону України “Про ринок земель” дозволить максимально пришвидшити формування законодавчої бази ринкових земельних відносин.
За довідками звертатись за тел. 5-24-84 в Управління Держкомзему в м.Шепетівці
